导语
成都&重庆双城产业竞合，对城市房地产市场发展影响几何？
◎文 / 克而瑞重庆
2016年，国务院批复《成渝城市群发展规划》，两地积极推动一体化发展战略；近期的《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》指出，成渝两地发展将“优势联动”协同，紧扣“两中心两高地”战略定位，推进市场一体化、产业科创协同发展，打造全国重点战略“备份”基地。成渝两地的产业发展进入到新的合作阶段。
双城产业竞合，为城市共同发展夯定基础；聚焦到双城的房地产市场，其发展状态跟产业一样，是协同发展，还是节奏各异呢？
01
城市投资端
土投格局：成都“量大”，重庆“质优”
在“双集中”中，2023 年，成渝两地供地节奏变化，成都批量供应明显，重庆根据市场化需求，推行“少量高频”供应方式。双城供地节奏变化，其入市地块的利润空间也有了明显的差异化表现：利润空间上，重庆已入市地块，投资利润率均在10%以上，拿地企业后续利润空间整体可观；与重庆入市地块均是高利润率不同，成都2023年入市地块利润空间分化，其中有占比17%的地块，利润率在10%以下，对拿地企业的资金周转能力、产品打造力等综合能力有一定考验。
数据来源：CRIC
数据时间：2023.1月-5月22日
出让土地的利润空间分化，从拿地企业类型上看，两城的拿地企业也有一定的差异：成都拿地企业以央国企为主，占比近6成，这表明后市竞争中，央国企在货储绝对值上更有优势，竞争力度更强；重庆央国企、民企各占一半，目前各类型企业的投资结构相对更稳定，对于各类型企业投资而言，重庆的投资门槛相对更低，可行度相对更高。
数据来源：CRIC
数据时间：2023.1月-5月22日
发展空间：成都利润空间稳，重庆利润空间增长可能性强
数据来源：CRIC
数据时间：2023.1月-5月22日
从双城房地价差的对比数据看，成都投资利润空间表现更优，从2020年开始，其房地价比已在2.0以上，近2年的房地差也上涨至1.7万/㎡的高利润空间范围；
聚焦成都和重庆两城的房价、地价复合增长率，成都地价增速较重庆地价增速更快；于重庆而言，目前的利润空间相对成都绝对值优势较弱，但有利润增长可能性：重庆地价复合增长率较房价复合增长率高2个百分点，成都则高出4个百分点，长期来看，成都高利润空间将呈现收缩，重庆处于地价回调后的稳定期，利润空间有扩大趋势。
企业竞争：成都比重庆更“卷”，头部企业竞争压力大
城市投资的利润空间分化，其城市中的房地产开发企业竞争也表现不同：成都企业集中度提升，央国企优势明显，中小企业竞争压力加大；重庆各梯队企业的市占率相对稳定，在进行了行业洗牌后，央国企市占提升明显，但优质民企仍有40%市占率，同时优质民企增储机会仍大，市场竞争压力相对较小，优质民企在渝发展友好度较强。
数据来源：CRIC
数据时间：2023.1月-5月22日
根据2022-2023年4月两年TOP30房企权益销售排行榜数据对比，TOP30房企市占率双城表现差异化明显，重庆各梯队房企市占率相对稳定，头部优势明显，竞争格局变化较小，整体竞争环境相对较稳定；而成都各梯队均呈现了较大的向上聚合效应，除第一梯队外，后续各梯队2023年1-4月市占率较2022年均上涨了超10个百分点，这表明城市中房企竞争格局更严峻，中小企业竞争压力更大。
成渝双城投资分化，从投资落位到城市中的商品住宅市场销售端，其表现又是如何？
02
城市商品住宅成交端
具体房企来看，根据最新的年报显示
住宅容量：成都异军突起，重庆容量处全国二梯队，持平杭州、广州、南京
放眼全国维度的住宅新房+二手房规模端，成都的市场成交量表现优异：2022年在全国市场腰斩的情况下，成交了2773万方，异军突起，城市市场热度延续到2023年，今年1-4月成交1286万方，仍居全国成交量排行榜首；重庆市场整体表现与全国大势保持一致，2022年容量为1571万方，2023年1-4月为600+万方，规模持平杭州、广州、南京等重点城市，其成交量级属全国第二梯队，平稳发展性质强。
数据来源：CRIC
数据时间：2023.1月-5月22日
二手房市场表现：重庆二手市场平稳，成都高供高销，有抛盘现象
数据来源：CRIC
数据时间：2023.1月-5月22日
从成渝两城的二手房换手活跃度上看，重庆的二手房换手活跃度值在0.5左右，这表明目前市场整体处于平稳发展的状态中；成都二手房换手活跃度远高于重庆，2023年成都二手房换手活跃度均值上涨至0.1以上，归因于目前成都市场呈现一定的新房/二手房的房价倒挂现象，在房价倒挂的驱动下，二手市场整体活跃度提升，投资者抛盘、降杠杆表现明显。
数据来源：CRIC
数据时间：2023.1月-5月22日
新房产品格局：成都中高端产品领先，重庆刚需刚改并存
成都市场刚改改善主导，中高端产品成市场主流需求
数据来源：CRIC
数据时间：2023.1月-5月22日
从产品档次来看，成都2023年1-4月2.2万/㎡以下中低端产品成交份额下滑14.1%，而中高端、高端类产品成交份额上涨14.1%；
从产品类型来看，120-160㎡刚改改善比例较大，此外，240㎡以上品质/高端改善类产品成交份额出现上涨；
综上可见，市场刚改改善主导，面积120㎡以上、单价22000元/㎡以上产品为市场主流。
重庆市场K型发展，刚需刚改、高端改善产品热销
数据来源：CRIC
数据时间：2023.1月-5月22日
从产品档次来看，前四月1.4万元/㎡以下低端产品成交份额下滑3.8%，而中端、中高端、高端类产品成交份额呈不同程度上涨；
从产品类型来看，刚需刚改比例较大，但90-120平米刚需刚改类产品、200-240㎡品质改善/高端改善类产品成交份额出现上涨；
综上可见，市场呈K型发展，刚需刚改持续主导，但改善类客户高品质需求下，高端品质产品热销。
成交空间格局：成都四环外“以价换量”；重庆近郊品质型板块客群吸附力强劲
从成都2023年1-4月各环线成交表现看，2环以内整体呈量低价高表现，随着城市核心区域开发逐渐饱和，市场基本短供；市场成交主力发展至4环外，市场占有率超64%，城市外拓加剧；价格层面，四环外房价在20000元/㎡以内，以价换量表现明显。
从重庆2023年1-4月成交表现看，与成都持续外拓有一定差异。目前市场成交主力主要聚焦在1.5环的近郊品质型板块内，价格层面，该类板块均价在15000元/㎡左右，在市场调整期，距离城市核心相对较近的近郊品质型板块，因板块内的配套逐步落地、产品升级发力等综合因素，对客群吸附力更强，市场占有率46%左右；价格层面，城市核心板块均价高位水平，T1城市顶级板块均价近30000元/㎡，与成都2环内均价水平持平。
数据来源：CRIC
数据时间：2023.1月-5月22日
热门板块对比：
重庆中央公园→成都天府中央商务区、麓湖；
重庆西永、蔡家→成都十陵；
不管是成都还是重庆，针对目前两城的热门板块的热销项目，客群在购房时，“总价因素”仍是客群购房的第一敏感点。因成渝两地的房地产发展阶段不同，对于热门板块而言，其热销项目的产品和总价段表现不同：成都热门板块热销项目主力产品以品质改善及高端改善精装大平层、别墅产品主导，总价级多以300-600为主；重庆热销项目以刚改改善类洋房产品为主，总价150-300万为主；
数据来源：CRIC
数据时间：2023.1月-5月22日
板块横向两城热门板块的客群来源：成都的新成都人多聚焦天府新区，重庆的新重庆人近年来多聚焦两江新区，置业因素受工作驱动和对板块发展潜力的认可，客群置业意愿更强，支付力更足，改善购房需求较其他城市区域旺盛；重庆蔡家、西永及成都十陵均为近年来城市热门板块，前期承接城市刚需外溢，板块持续发展后，已进入客群承载轮动阶段，现状以城市刚改改善换房客户为主。
03
总结
成渝一体化发展节奏中，房地产市场总被双向对比，通过数据对比可知，成渝两城的房地产发展处于不同阶段，成都企业竞争压力逐步增大；重庆在政府控盘的节奏中，后续将持续处于平稳健康的发展状态，同时，目前重庆投资利润空间逐步释放，于房地产开发企业而言，城市进入及深耕的机会彰显。
（ 以上代表克而瑞 重庆研究团队观点，仅供参考 ）