案件基本情况。此案为一起城镇居民购买农村私有房屋纠纷引发的两起诉讼。陈某是北京市通州区宋庄镇村民，1985年陈某与王某（城镇居民）达成买卖房屋协议，将其位于北京市通州区宋庄镇的农村房屋卖给王某，约定房款为2万元。王某付完价款后即入住该房屋，后王某由于生活需要对该房屋进行了扩建和装修。多年后由于房屋拆迁、房屋价格上涨等原因，陈某心生悔意，遂向法院提起了民事诉讼，陈某主张王某是城镇居民，城镇居民是不能购买农村宅基地房屋的，所以请求法院确认其当年与王某的房屋买卖合同无效，让王某返还房屋。王某认为，其与陈某的房屋买卖是双方的自愿行为，是真实的意思表示，买卖协议达成后互相也都早已实际履行，同时其早已对房屋进行了扩建和翻建，原房屋也无法返回。现在陈某是看到房屋升值的利益才反悔的，明显是不遵守诚信原则的体现，故不同意原告的诉讼请求。通州区法院一审以“城镇居民不得买卖农村集体经济组织成员的住房”，对陈某与王某的房屋买卖合同作了确认合同无效的判决。王某上诉，北京市二中院经审理认定，宅基地使用权本身是专属于农村集体经济组织成员的权利，与集体经济组织成员的身份相联系，非本集体经济组织成员是无权取得或变相取得的。陈某与王某的《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还应该包含了相应的宅基地使用权。王某不是通州区宋庄镇的村民，诉争宅基地房屋的《集体土地建设用地使用证》至今也没有从原土地登记机关依法变更登记到王某名下。因此，一审法院依据“城市居民不得买卖农村集体经济组织成员的住房”作出的判决及对合同效力的认定是正确的。二审法院维持了一审判决。法院的判决王某心里始终难以接受，其买来居住了多年的住宅让人通过起诉的方式被确认买卖无效，房屋也被收回。这对于王某来说简直是一场灾难。房屋已经居住了那么多年，对房屋还做了大范围的扩建和装修，这些年该房屋的价值也已翻了好几倍，无形之中使其蒙受了巨大的财产损失。
由案例引发的法律争议问题，本案所反映出的主要争议点是当事人之间的房屋买卖合同是否有效的问题，原告与被告对此争议非常大。陈某主张被告人王某为城镇居民，购买农村房屋的行为是无效的行为，因为根据《土地管理法》的相关规定，作为农村集体所有的宅基地使用权流转是受到严格限制的，我国的宅基地制度是为了保障农民的生活居住需要而特别设立的，并且是严格按照一户一宅的原则进行分配的，即只有具有本村集体经济组织成员的身份才能获得本集体经济组织的宅基地使用权，集体经济组织以外的人是不能享有这项特殊权利的。根据我国《物权法》所确立的房地一体原则，本人与王某之间的房屋买卖行为必然涉及到宅基地使用权的流转问题，这样是违背《土地管理法》的相关规定的。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》也有相关的规定。对城镇居民购买农村住宅给予明确的禁止，因此，本人与王某的房屋买卖合同因违背强制禁止性规定而无效。王某认为房屋买卖是双方当事人之间的自愿行为，合同签订后也已经实际履行。陈某主张该合同违反法律禁止性规定是没有法律根据的，我国当前的法律和行政法规中并没有对农村宅基地使用权流转做出明确的禁止性规定，《土地管理法》也仅仅是对宅基地使用权的转让进行了一定的限制，陈某以此来主张该房屋买卖合同无效显然是不能成立的，农村房屋是农民最主要的财产，农民自己当然是具有自由处分的权利的。而国土资源部《关于加强农村宅基地的管理的意见》既不是法律也不是行政法规，根据其中的禁止性规定来认定合同的效力更是于法无据。
城镇居民购买农村房屋合同的效力，认定合同无效的法律依据及相关理由。前述案例中，陈某诉王某的房屋买卖合同无效得到了法院的确认，一审法院依据“城镇居民不得买卖农村集体经济组织成员的住房”认定了双方当事人买卖合同无效。“城镇居民不得买卖农村集体经济组织成员的住房”这一规定在我国当前的法律中并没有很明确的规定，但在国务院、国土资源部等部门颁发了一系列文件中有相关的体现，如国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严谨炒卖土地的通知》、国土资源部2004年发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》、国务院2004年发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》、中共中央、国务院2007年发布的《关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》等文件中都有禁止城镇居民购买农村私有房屋或禁止宅基地使用权在城乡居民之间自由流转的规定。从这些决定、意见等文件中，可以很明白的看出，国家对于城市人口购买农村宅基地上房屋这一问题上的态度是不支持的。我国《土地管理法》中规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的不予批准。”“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”这些规定对于宅基地使用权的流转也做出了限制。根据《民法通则》的相关规定“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”，以及《物权法》第153条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，同时城镇居民购买农村房屋必然关系到宅基地使用权的流转问题，而宅基地使用权的流转是被严格限制的，因此，根据《合同法》的相关规定，合同违反法律、行政法规的强制性规定的是无效的。所以，对于城镇居民购买农村宅基地上私有住宅合同的效力从法律上认定其无效是有相关的法律依据的。
认定合同有效的法律依据及相关理由。陈某与王某的农村宅基地房屋买卖合同效力法院判决合同无效，主要是依据《中华人民共和国合同法》第52条第五项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定这一条来做判决。而事实上，对于农村私有房屋的流转问题我国当前没有哪一具体法律或行政法规做出了明确的强制禁止性规定。《土地管理法》第六十二条中是对农村宅基地作了不能用于从事非农业建设流转的限制，但并没有明确规定禁止农村私有房屋的转让。而类似于国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”等的一系列的行政性文件对于农村宅基地流转限制的规定，其实这些规定既不是法律、也不是行政法规。根据这些文件来确定合同无效是没有法律依据的。这样适用法律明显违反最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条：“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定。那么严格来说，陈某与王某的买卖农村私有房屋的行为确实没有违反所谓法律的禁止性规定，合同双方的主体合格，也是真实的意思表示，合同标的又不是国家法律明确禁止的特殊物品，这样的合同自然应该是有效的。所以，陈某与王某的房屋买卖合同效力应认定为有效。城镇居民购买农村房屋纠纷问题的解决。立法上明确限制农村房屋对城镇居民流转。城镇居民购买农村宅基地房屋纠纷近些年来如此之多，最根本的原因是对于农村房屋买卖的相关法律法规非常的不完善，对于此问题的各种规定真可以说是矛盾重重。
农村村民在处分自己的房屋时也很难获得有效的法律规范的指引，司法机关在处理此类纠纷问题时由于没有明确的健全法律法规的指导，在相关纠纷中最后也很难做出使双方当事人都满意的处理结果。近些年来在司法实务中，其实对于城镇居民购买农村宅基地房屋的合同纠纷问题，人民法院的做法通常都是依据相关的行政性规定对合同做出无效判决，但国家的相关政策毕竟不是法律，长期的依政策判案很容易损害法律的权威性，不利于构建和谐统一的法治社会。因此，从立法上对此类问题加以明确很有必要。国家立法机关应该就农村宅基地房屋流转的合同效力问题给出一个清晰的认定，这样不管是对于合同的当事人还是司法机关来说都有一个明确的指引，如果现今对于该种合同的效力认定有非常明确的法律文件，那么判定合同的效力问题就根本不会存在争议。相反的现今的法律规定对此问题的规定非常模糊，按理说宅基地使用权应该算是物权的一种，《物权法》中对此问题的说法确是参照《土地管理法》的相关规定，《土地管理法》对于农村宅基地的规定却也不够明确。其实国家对于此类问题的政策早已非常明显，而要明确限制农村宅基地流转的相关法律的话，最合理的是在《物权法》中对于宅基地问题单独设立一节来加以具体明确，包括对于什么样的宅基地房屋应该限制其流转，什么样的宅基地房屋可以突破流转的限制，都应该有相应的明确的规定，从而遏制农村宅基地房屋对本集体经济组织成员以外人员流转的势头。考虑到立法程序的繁琐，改动《物权法》确有困难的话也可以考虑出台相关的司法解释来对此类问题加以明确，依然能够取得相应的法律效果。
城市居民购买农村私有房屋，法律没有明确的规定。司法实务中法院多依据相关政策性文件进行审判，政策性文件毕竟不是法律，长此以往不利于社会经济关系的稳定，也有损于法律的权威性。本文的第一章为引述陈某诉王某城市居民购买农村宅基地房屋的具体案例和根据案例内容所引出的该类问题主要争议焦点。法院当前处理此问题通常是认定合同无效为原则，以认定有效为例外，此类案件的争议焦点一般为合同有无效力、物权是否发生转移、合同无效后双方责任的承担的问题。第二章至第四章是对引出的争议问题分别进行理论分析，也是本文的主要论述部分。每一个争议焦点都根据相关的理论做了细致的剖析，从合同、物权、责任承担等方面进行论证得出我国在相关问题上存在法律规定不明确的现实情况，而后得出了本文的研究结论，并对争议的焦点问题提出了自己的看法。笔者比较赞同法院认定当事人双方的买卖合同为无效，但人民法院对于此类问题依据政策性文件来判案确实应该在立法上加以改善，对于争议的房屋笔者认为根据我国当前的法律当事人之间是没有发生物权转移效力的，当事人最后的责任承担笔者也赞同对房屋买受人的利益保护，判决理由上可以直接适用民法的相关基本原则。第五章是对合理解决城镇居民购买农村宅基地房屋问题的建议，包括从完善相关立法、完善农村房屋产权登记、完善城市保障性住房等途径。许多学者早已致力于研究城镇居民购买农村房屋的相关问题，笔者可谓是站在了巨人的肩膀上。希望本文这些粗浅的建议对于城市居民购买农村房屋问题的合理解决能有所帮助。返回搜狐，查看更多