7月7日消息，香港老牌地产商远东发展（00035.HK）与内地电商巨头京东集团（09618.HK）近日达成一笔重量级资产交易。远东发展7月6日公告披露，公司已于7月3日与京东旗下子公司JD Fabulous Development XI Limited订立买卖协议，拟以7.5亿港元的初步代价出售捷彩有限公司全部已发行股份，该公司持有位于油麻地的海景丝丽酒店物业。
268间客房变身学生宿舍 交易设保底收益条款
本次交易的标的物业位于香港油麻地上海街268号，前身为海景丝丽酒店，归属帝盛酒店集团。该物业合计拥有268间客房，目前正进行客房翻新改造，批量将酒店客房调整适配为学生住宿标准，全部改造工程预计2026年下半年完工交付。按7.5亿港元计算，每间宿舍折合约280万港元。
交易采用“所有权与运营权拆分”的创新模式。京东完成股权交割、拿下物业资产所有权后，远东发展旗下酒店管理子公司DHI Hotel Management HK Limited将同步签订三年托管运营协议，全权负责该学生宿舍的日常招商、物业管理及住宿配套服务。
协议设置了刚性收益保底条款：三年托管周期内，运营方每年向物业持有方（京东旗下标的公司）提供4500万港元保底营业收入。以7.5亿港元交易对价测算，每年4500万港元保底收入对应稳定年化收益率约6%。远东发展则无条件为管理人履行责任提供最高不超过三年保证收入总额的担保。
截至2026年3月31日，该物业经审核账面净值仅2.659亿港元。初步购买价7.5亿港元较账面净值溢价约4.84亿港元，溢价幅度近2.82倍。远东发展预计，交易交割完成后将确认约4.23亿港元出售收益。
这笔交易的背后，是香港学生公寓市场供需缺口的持续扩大。据香港教育局及仲量联行数据，2024/25学年香港非本地学生规模已增至9.2万人，八大院校平均床位比约为2.55:1，对应宿位缺口约4万个；预计到2028年，香港高校宿位缺口或突破10万个。
在供需错配下，大量存量酒店、整幢住宅被改造为学生宿舍。据21世纪经济报道统计，2025年至2026年一季度，香港涉及酒店及整幢住宅改作学生宿舍的成交约27宗，金额逾85亿港元。
京东香港“扫货”
从京东的角度来看，此次收购油麻地项目，正是其布局香港学生宿舍市场的重要一步。包含该交易，过去20个月，京东在港已公开收购三宗物业，累计耗资约60亿港元。
2024年底，京东以18亿港元收购位于香港沙田的物流地产利丰中心，项目建筑面积48.7万平方英尺（约4.53万平方米），是当年香港最大的整栋工业交易之一。
2025年12月，京东以约35亿港元收购香港中环中国建设银行大厦50%股权，获得约1.12万平方米的写字楼空间。该物业位于中环金融核心区，地下通道直通港铁中环站，前身为香港丽嘉酒店。京东表示，此次收购目的为自用，始终看好在香港的发展。
除了地产外，2025年8月，京东还耗资约40亿港元收购香港连锁食品超市佳宝，将其纳入其本地零售体系。
京东地产版图，从物流仓储到学生公寓
京东的地产投资并非局限于香港。近年来，其通过旗下京东产发（JD Property）等专业平台，在全球范围内构建起多元化地产版图。
中国内地方面，2026年4月，京东以6.63亿元竞得杭州钱江世纪城核心区一宗沿江商业用地，计划建设京东集团浙江区域中心总部，项目计划总投资约20亿元，将打造集办公、科技、京东MALL等功能于一体的区域中心，预计入驻员工超4000人。此外，京东通过仓储物流REITs持续扩募，2026年3月第二次扩募拟购入北京大兴空港、昆明空港、广州花都空港三大高标准仓储项目。
海外市场方面，2025年12月京东产发携手EZA Hill及一家全球领先房地产私募投资机构，以约3亿新元联合收购新加坡4座高标仓，总面积约17.5万平方米。截至2025年9月30日，京东产发在海外10个国家和地区拥有53个基础设施项目。
新加坡物流仓储基础设施（图片来自京东产发官网）