编者按：上期提到，近代长沙开埠后出现了很多新型的住宅，但这些住宅的主人往往非富即贵，起码也是中产阶层。对于没钱没权的普通人来说，想在近代的长沙城有一处安居之所，可不太容易。
作者 | 牧野
编辑 | 南烛
民国的“房荒”
民国是中国历史上非常严重的“房荒”时期，特别是城市居民，一半以上买不起自己的房子，甚至租不到房子，可谓“贫者无立锥之地”。
造成“房荒”的主要原因有二：一是城市扩张，经济发展，大量农民涌入城市。民国是中国城市化的一个高潮期，许多城市（包括长沙）拆除了城墙，新出现了大量的市场、工厂，吸引了大量破产、无地农民就业。第二个原因是城市住房与公共设施严重落后。在当时土地私有的背景下，只有少数富人通过买地建房或购房拥有自己的住宅。悄然兴起的地产商，更多是为了富人或中产以上阶层服务，并没有开发出面向广大“打工人”的“刚需型住宅”。
1936年新长沙市实测详图。图源|网络
另外，民国频繁的战乱也加重了城市住宅问题。仅1911年至1934年这23年，国内战争就有七百次以上，更不用说后来抗日战争和解放战争对城市的破坏。许多城市的建设规划往往受时局因素而中断，住房建设更是一言难尽。
1933年至1937年间，长沙市区人口增加13.2万人，而这四年间长沙新建房屋仅有2392所，以平均一家5口人的保守估计，新建的房屋也只能容纳不到两万人，房屋绝对供不应求。民国《长沙市指南》的作者邹欠白就模仿唐代顾况揶揄白居易的“长安米贵，居大不易”来描绘长沙，“兴长安居不易之叹”。
买房还得买地，地价比房价贵
在民国长沙买一套房子需要多少钱？
以1938年的一次房产买卖记录来看，当时在宝南街的左宗恕堂（堂号，非人名）卖了一处房产给易荫馀堂和罗积福堂，面积约450㎡，价格为法币4800元，每平方米合10.66元。按当时一名普通男性工人月工资约15元（女工稍低，约10元不到）来看，考虑到宝南街位于长沙市中心，这地段每平米房价还只是工人平均月工资的三分之二。今天绝大多数省会城市每平米房价是月平均工资的两三倍，长沙房价是全国省城房地产市场有名的洼地，如今均价约比城市平均工资高一倍多。相比之下，还是民国的房价低。
民国长沙不动产登记证明。图源|网络
但民国房价有一点与今天不同的是，地价是另外算的，不像今天的房价是包含了地价的。那时地价远比房价贵，当时长沙全市753条街道中，每平方米地价在50元到69元之间的最多，全市40%的街区在此地价范围内。贵的地段每平米地价在300多元，最便宜的每平米只有10元。
宝南街这地段，地价估计也是300多元的高价位。限于技术和当时的潮流，长沙的高层建筑很少，一些五六层的就算高层建筑了（如城北湘雅医院、城东小吴门邮局），砖木独栋民房往往在两三层左右。假设宝南街的这处房产是三层建筑，每层的面积大致相当（也就是占地面积约为150㎡左右），房价加上地价就达到了110元/㎡，几乎是普通人月收入的八倍。这个价格差和今天的北上广深等一线城市差不多了，就算是今天的宝南街地段，也赶不上这个价格差。
城区地价贵，所以稍微富裕的人家首选是在城外郊区自己建房。当时长沙城南门外，天心阁东南一带，从回龙山到小林子冲，有大片水田、民房，这里买地就很便宜，一般不高于10元/㎡，加上建房费用，综合下来还算勉强可以承受。
租房需要“押十付一”
买不起房又想住在城里，租房就成了不可避免的选择。民国长沙的租房市场也与今天一样，市中心的司门口、八角亭一带房租最贵。《长沙市指南》中提到，20世纪30年代，长沙东、北两区房租较便宜，西、南两区房租较贵。
当时房东出租房子，宣传手段以街头小广告为主。街头电线杆、墙面都被贴上了小广告；街面上还有公告栏，除发布政府公告外，各种商业广告都可以在这里张贴。1926年日本摄影师岛崎役治曾拍下了一张司门口照片，里面就有长沙市民站在公告栏观看的场景。
1926年日本摄影师岛崎役治拍摄的长沙街头照片。图源|网络
除了街头广告，也可以在报纸登广告。报纸广告版面，分成多个小框框，十来字到几十字不等的各类小广告就夹杂在这种版面里，其中当然也包括了租房广告。不过，报纸的版面收费不低，一般的房东，舍不得登报纸。
民国报纸《大公报》上，登满了各类广告。图源|网络
至于房屋中介，远没有今天普及，除了我们在上一篇文章里讲到的赚外快的“刘总”外，当时人租房，很少找中介。
民国长沙的房东，租房也强调租给“正经人家”——有稳定工作，家世清白，没有不良、违法、犯罪记录等等，更不喜欢租给那些“二房东”，尤其是二房东租来改做旅馆，是房东最讨厌的行为。有时房东也会像今天一样，在租房合同里明文规定，房客不能将房子转租给别人。
应该说，当时长沙的房租，比今天要贵。如在五一广场附近的青石井，租两间房一家人住，需要每月10元。如上文所述，这是普通工人月工资的三分之二。毛泽东和杨开慧，租住当时还是郊外的清水塘，两三间房，略微便宜，租金每月7元。
然而，当时有个“奇葩”现象，是今天没有的。民国时，不少房东为解燃眉之急，会大幅提高押金的数额，为此宁愿降低租金，甚至租金分文不收，而只收押金。今天通行的“押一付一”或“押一付三”，民国的租房押金甚至达到了“押十付一”，光押金就是普通人月收入的七八倍了。
在商铺的租赁市场里，也有类似的高额负担——被《长沙市指南》的作者邹欠白视为陋习的“码头费”，类似于给“二房东”的转租费。那些繁华地段的商铺，都被人租走了，后来者租不到，一铺难求。于是，就有转让商铺的商家，在租金基础上，向后来者收取高额“码头费”。甚至有专门做“倒爷”的商人，租来商铺后，什么买卖也不干，专门索要高价“码头费”转租给其它商家。当时的“码头费”，按照商铺地段不同，少的数十金，多的达数千金，所以黄兴路、坡子街等繁华地段，实力不雄厚的小商是很难生存的。其实这种情况在今天紧俏地段的商铺市场也往往存在。
1934年《长沙市指南》封面照及内页。图源|网络
民国长沙“廉租房”，想住靠运气
老百姓租房子都租不起的时候，民国的政府也不是毫无作为。首先，政府会针对没有片瓦的天下“寒士”搞临时救济措施，也就是民国人常说的“庇寒所”——在冬天寒冷的时候，让穷苦流落街头的人住进去，免得冻饿而死。但这属于一种临时的社会救济，而不是住房福利，其它时候，那些底层贫民还是要么露宿街头，要么搭简易窝棚“蜗居”，民国很多城市的贫民窟就是这么来的。
真正能解决问题的，是那时的“平民住宅”，也就是“廉租房”。“平民住宅”在民国一些大城市里都存在，长沙也不例外。1934年，长沙市在今天浏城桥一带建成了第一处平民住宅。这里原来就是城郊结合部的贫民窟，贫苦百姓乱搭乱建，卫生条件极差，污水横流。市政府将这里改建为像样的住宅，附近的贫民优先住进去。
长沙第一平民住宅。供图|陈先枢
民国长沙“廉租房”的条件比老长沙熟悉的“筒子楼”还要差一些。这种“廉租房”分上下两层，每层各两间，4间房构成一栋，每栋房前后各有一间小平房，其中前面那间是厨房，后面那间是厕所。但卫生间不在房内，大家共用公共厕所；厨房也盖在外面，楼上住户和楼下住户每两家共用一间厨房。
即便如此，这种条件与贫民窟相比，还是天壤之别了，能住进这种房子，是当时平民梦寐以求的。何况作为“廉租房”，租金确实便宜。楼下住户每月须缴月租6角钱，楼上5角钱，这价钱还不如市场价的十分之一，基本就是“白送”。
但既然性价比如此之高，肯定有不少人趋之若鹜，因此入住资格也有着限制。当时规定租住这种住宅的市民条件是：一、必须是拆让马路的拆迁户；二、必须是长沙市民；三、有正当职业，且已婚、有家眷者，廉租房不得租给游惰者；四、公务员不得占用廉租房指标；五、家中财产在200元以下；六、有不良嗜好，或从事不正当业务者，不得租用廉租房。
虽然有条件限制，但长沙当时仍然有两万户通过“初选”，而这个平民住宅区只能住进约六七百户，远远不能解决需求。因此最后采用抽签决定，能不能住进去，得看运气。
长沙第一平民住宅公共会场。供图|陈先枢
民国长沙市政府为了防止舞弊和腐败，除了限制公务人员不得租住廉租房外，还特别设置了举报员。那些还没有住进去的家庭，可以申请成为义务监督员，发现有人舞弊，比如住进了不符合条件的人，或住进去的家庭又转租房子等等，都可以举报，并且一旦查实，将把违规家庭的那套房子奖励给举报人员租住。
所有这些政策，可以看出民国政府在推行“廉租房”制度时的良苦用心，但依然不能解决腐败问题，很多符合申请资格的人甚至拿不到“入场券”。而且，即使这个政策完美实施，也依然是杯水车薪，广大贫民还是“望房兴叹”。
到民国末期，随着经济的迅速恶化，物价飞涨，金圆券也好，银圆券也好，纸币都成了一张纸，各类交易都以金条、银元乃至实物（如大米）进行。在长沙城，即便政府三令五申必须使用纸币交易，但无论是买房还是租房，都很少有人收纸币。大量破产贫民食不果腹、衣不蔽体、居无定所，他们就在这样的处境下迎来了解放。
参考资料：
1.邹欠白，《长沙市指南》，湖南人民出版社，2015年；
2.储文静，《民国房荒，政府强令空房必须1个月内出租》，潇湘晨报，2016年11月5日；
3.枬子，《从家族迁移史谈长沙城区的百年发展》，“三少杂记”微信公号，2020年6月2日；
4.陈先枢，《湖南慈善档案》，湖南人民出版社，2015年1月。返回搜狐，查看更多